Les 6 étapes d'un projet avec l'Agence 7|9|1 Architecture
le 25 Octobre 2021
temps de lecture: 7mn
Tout d’abord il est essentiel de savoir si vous souhaiter confier votre projet de rénovation, réhabilitation, construction à un Architecte. Vous pouvez consulter notre dossier « Pourquoi et quand faire appel à un architecte ? », ceci vous aidera peut-être à prendre la décision de vous assurer sécurisation des délais et de votre budget.
Chez 7|9|1 Architecture, nous procédons en 6 étapes clés : la prise de contact, l’étude de faisabilité, le développement du projet, les démarches administratives, la consultation des entreprises et enfin le suivi de chantier.
1 | La prise de contact
Le premier rendez-vous est essentiel. Il permet de faire connaissance entre Maîtrise d’Œuvre et Maîtrise d’Ouvrage. Vous allez devoir y aborder vos souhaits, vos contraintes, votre planning et votre budget. Ne venez pas avec une solution toute faite en tête car vous repartirez de ce rendez-vous forcement avec une autre vision. En effet l’Architecte n’abondera pas systématiquement dans votre sens, il cherchera à creuser vos réels besoins (orientation, aménagement, agrandissement…) et n’hésitera pas à vous faire des propositions auxquelles vous n’aurez surement pas pensé. Il vous préviendra aussi très rapidement s’il perçoit des problèmes de planning ou de budget. Sachez que la plupart des premiers budgets et délais sont sous-estimés. L’Architecte vous aidera à poser les tenants et les aboutissants de votre projet.
Il cherchera ensuite avec vous à établir un programme détaillé, un cahier des charges afin d’anticiper les directions à prendre. Il conclura ensuite avec vous d’un possible deuxième rendez-vous afin de visiter les lieux de votre futur chantier. Le premier rendez-vous lui aura permis d’avoir un regard plus analytique sur les lieux et de se projeter.
Il est important que vous soyez transparent avec l’Architecte. Que vous lui donniez tous les documents administratifs, juridiques, techniques et financiers en votre possession. Ces données comprennent notamment les titres de propriété, le règlement de copropriété, le cahier des charges de lotissement et les éventuelles études ou diagnostics antérieurs. Il pourra alors vous établir une proposition d’honoraires relative à votre projet.
2 | L'étude de faisabilité
L’étude de faisabilité peut être appréhendée de différentes manières selon le type de projet : en effet, s’il s’agit de la construction d’une maison sur un terrain vierge, l’Architecte devra réaliser une analyse de site spécifique : orientation, ensoleillement, accès, nature des sols… S’il s’agit d’une rénovation une d’une réhabilitation, un état des lieux sera réalisé comprenant certains diagnostics, certains relevés, l’analyse fonctionnelle du bâtiment, ses équipements (chauffage, eau, ventilations…) la matérialité ainsi qu’une analyse de ce qui peut être démoli, conservé ou valorisé.
A la suite de ces premières études, l’Architecte va croiser les informations qu’il a collecté avec les différents règlements qui s’appliquent au lieu du projet comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU), les règlements de copropriété ou les règlements de lotissement.
Le Plan Local d’Urbanisme donne des informations relatives aux implantations, aux matériaux, aux coefficients d’occupation des sols, hauteurs maximales des façades, collecte eaux de pluie, panneaux solaire, type de toiture etc…
Au cours de cette étude, l’Architecte peut être amené à devoir solliciter l’expertise d’autres intervenants comme des bureaux d’études spécialisés.
A la fin de l’étude de faisabilité, l’Architecte est en mesure de se prononcer sur la faisabilité du projet et d’établir si l’enveloppe budgétaire du Maître d’Ouvrage (c’est-à-dire vous) est suffisante.
3 | Le développement du projet
La mission d’Esquisse : elle constitue une première approche spatiale du programme. Elle permet de vérifier la faisabilité en regard du programme et du site. Chez 7|9|1 Architecture, nous avons comme particularité de présenter deux Esquisses afin de présenter deux approches spatiales distinctes l’une de l’autre. Le Maître d’Ouvrage pourra alors choisir des éléments d’une des versions, mixer les deux, ou rajouter des éléments selon ses choix. Il sera alors réalisé une Esquisse finale qui servira de base à la suite des études.
Les Avant-Projets :
L’Avant-Projet Sommaire affine l’Esquisse. Il permet de préciser la composition générale en plan et en volume, d'apprécier les volumes intérieurs et l'aspect extérieur de l'ouvrage et de proposer les dispositions techniques pouvant être envisagées.
L’Avant-Projet Définitif affine l’Avant-Projet Sommaire. Il permet de déterminer les surfaces détaillées de tous les éléments du programme, et d’arrêter en plans, coupes et façades les dimensions de l’ouvrage ainsi que son aspect. Il définit les principes constructifs, les matériaux et les installations techniques.
C’est à cette étape que le projet prend forme et se précise. Même s’il est important de comprendre que rien n'est jamais complètement figé jusqu'à la livraison finale. Plus on avance dans le projet et plus il sera compliqué, long voire coûteux de procéder à des modifications plus ou moins importantes.
4 | Les démarches administratives
En effet, selon le type de projet que vous envisagez, il peut être nécessaire de réaliser un dossier de Permis de Construire (PC) ou de Déclaration Préalable. En dehors du côté administratif et déclaratif, ces autorisations permettent de figer les lignes majeurs de votre projet.
L’Architecte se charge alors de réaliser les pièces graphiques et écrites constitutives de ce dossier, puis de les déposer aux services d’urbanisme en charge de votre ville/commune. Fréquemment, les services d'urbanisme demandent des pièces complémentaires et contactent l'architecte pour des précisions, des demandes de modifications etc. L'architecte les intègre au projet et échange avec le chargé de projet référent afin d'obtenir l'accord de la mairie.
Le délai d’instruction des Déclarations Préalables est de 1 mois, et pour les Permis de Construire de 2 mois. Une fois les autorisations obtenues, l’Architecte se charge de l’affichage du panneau de chantier. Le délai de recours des tiers commence alors. Ces délais varient en fonction des cas et de la localisation (proximité ou non d'un bâtiment historique par exemple). Ils peuvent varier de 2 à 8 mois.
Pendant le recours de tiers, l’Architecte réalise le dossier de Conception Globale ainsi que les Dossiers de Consultation des Entreprises.
5 | La consultation des Entreprises
Le dossier de Conception Globale :
Sur la base du dossier d’Avant-Projet Définitif approuvé par le Maître d’Ouvrage, cette mission permet de préciser par les plans, coupes et façades, les formes des différents éléments de la construction, la nature et les caractéristiques des matériaux et les conditions de leur mise en œuvre. Cette phase permet de déterminer l’implantation de tous les éléments de structures et de tous les éléments techniques ainsi que les tracés des alimentations et évacuations des fluides. Ces éléments sont aussi basés sur les documents graphiques réalisés pour constituer le dossier de Permis de Construire ou de Déclaration Préalable et se doivent d’être en accord avec ceux-ci.
Toutes ces études et plans de conception permettent ensuite une consultation des entreprises de travaux par corps d’état séparés.
Le Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) et l’Assistance aux Marchés de Travaux (AMT) :
Pour la Maîtrise d’Ouvrage, il est primordial de connaitre le montant des travaux. Cette question est très souvent la première posée à l’Architecte. Jusqu’à cette étape, il ne nous est seulement possible de donner une fourchette de prix mais aucune précision. Maintenant que le projet est dessiné en détail, il est possible grâce aux niveaux de finition attendus, aux matériaux et aux équipements choisis d’obtenir un chiffrage précis. Il s’agit du Dossier de Consultation des Entreprises. Ce dossier est composé de deux éléments : les Cahiers des Clauses Techniques et Particulières (CCTP) et la Décomposition du Prix Global et Forfaitaire (DPGF).
Le Cahier des Clauses Techniques et Particulières rassemble toutes les clauses et descriptifs techniques servant à décrire qualitativement des travaux. La Décomposition du Prix Global et Forfaitaire énumère article par article les points stipulés dans le Cahier des Clauses Techniques et Particulières afin de connaitre le prix unitaire et global de chaque prestation/équipement/main d’œuvre.
Les plans d'Exécution:
Dans l’attente des réponses des entreprises, l’Architecte réalise les plans d’Exécution. Lorsque les Études d’Exécution (EXE) sont, partiellement ou intégralement, réalisées par les entreprises, le Maître d’Œuvre s’assure que les documents qu’elles ont établis respectent les dispositions du projet et, dans ce cas, leur délivre son VISA.
Dans l’autre cas, le Maître d’Œuvre établi tous les plans d’exécution et spécifications à l’usage du chantier, en cohérence avec les plans de Conception Globale envoyés aux Entreprises et correspondants aux travaux dans tous leurs détails. Ces plans d’Exécution peuvent être des plans de repérage et calepinage des ouvrages de second œuvre (menuiseries, faux plafonds, revêtements de sols, etc…), des plans des réseaux et gaines de chauffage, ventilation, plomberie, ou des plans d’implantation des équipements électrique …
6 | Le suivi de chantier
Dans le cas d'une mission complète, l'architecte assure le suivi du chantier. Le Maître d'Ouvrage est alors couvert une assurance dommage-ouvrage obligatoire pour tous travaux. Pour les projets soumis à un permis de construire, après la signature des marchés et à la fin du délai de recours des tiers, il dépose une Déclaration d'Ouverture du Chantier (DOC).
Cet élément de mission consiste à s’assurer que l’exécution des travaux est conforme aux études de conception et d’exécution, aux documents contractuels, à emmètre à tous, les Ordres de Services (OS) à destination des entreprises. Il s’agit de diriger les réunions de chantier hebdomadaires, d’établir les comptes rendus de chantier ; de vérifier les situations mensuelles des entreprises, et de les transmettre au Maitre d’Ouvrage après accord pour règlement.
En cas de retard, de prestations mal ou non réalisées, en fonction de ce qui est prévu au marché et des responsabilités engagées, l'architecte peut imputer des pénalités à l'entreprise concernée. Dans le cas de travaux supplémentaires, non prévus au marché initial, comme la peinture d'une pièce en couleur, une isolation à reprendre car elle s'est avérée insuffisante après démolitions, la pose des luminaires etc.. L’Architecte demande à son client de procéder au paiement en conséquence.
A la fin du chantier, le Maître d’Œuvre assiste le Maître d’Ouvrage aux opérations de réception des travaux. Il dresse et vise le Procès-Verbal de réception des travaux et la liste des réserves éventuelles devant être levées dans les délais définis. Après la livraison du projet, certaines prestations sont assurées 1, 2 ou 10 ans par les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale.
D'autres missions peuvent être confiées à l'architecte : aménagements extérieurs et paysagers, dessin d'une cuisine, dessin ou choix de mobilier, décoration…
Tout d’abord il est essentiel de savoir si vous souhaiter confier votre projet de rénovation, réhabilitation, construction à un Architecte. Vous pouvez consulter notre dossier « Pourquoi et quand faire appel à un architecte ? », ceci vous aidera peut-être à prendre la décision de vous assurer sécurisation des délais et de votre budget.
Chez 7|9|1 Architecture, nous procédons en 6 étapes clés : la prise de contact, l’étude de faisabilité, le développement du projet, les démarches administratives, la consultation des entreprises et enfin le suivi de chantier.